An dieser Stelle finden Sie viel Wissenswertes zum Thema Bauen und Wohnen sowie wertvolle Informationen rund um die steuerliche Veranlagung Ihrer Immobilie. Der sehr spezielle und daher nur selten wo anders zu findende Inhalt wächst kontinuierlich. Es lohnt sich daher öfters einmal vorbeizuschauen. Vielleicht ist dann auch etwas für Sie dabei - der richtige Tipp zur rechten Zeit, eine Info mit Aha-Effekt, etwas was Ihnen hilft Kosten zu sparen, Fehler zu vermeiden, Ihnen im Fall der Fälle einmal aus der Patsche hilft, oder für einen kleinen unerwarteten Geldregen in Form einer Steuererstattung sorgt.
Man kann es schon nicht mehr hören – eine Wahl nach der anderen geht für die Ampel Parteien verloren und man fragt sich immer noch woran es wohl liegen kann. Da kommt es sehr gelegen, maßgeblich die verfehlte Flüchtlings- und Migrationspolitik für den Rechtsruck in Deutschland verantwortlich zu machen. Tatsache ist aber, dass es ein ganzes Bündel von Gründen gibt, die derzeit die politische Stimmung bestimmen. Gründe die das Gefühl vermitteln, dass Deutschland nicht mehr von der Politik, sondern von Lobbyisten regiert wird, die mit der Drohung Arbeitsplätze oder ihr mitunter milliardenschweres Vermögen ins Ausland zu verlagern, politische Entscheidungen beeinflussen.
Die Antwort, warum die „Super-Reichen“ und die Industrie zwar Gleichstellung und Gleichberechtigung heucheln, aber diese in Bezug auf ihre finanziellen Interessen tatsächlich seit Jahrzehnten verhindern, dürfte mit etwas Nachdenken unschwer zu beantworten sein…
Es spricht einiges dafür, dass auch das Grundsteuerreformgesetz aus taktischen Gründen genau so aussieht, wie es aussieht!
Inzwischen haben sich sicherlich bereits viele von Ihnen gefragt, warum es in den Ländern in den, wie in Nordrhein-Westfalen, das sogenannte „Bundesmodell“ zur Anwendung kommt, derzeit eine Diskussion um die Hebesätze gibt, mit denen ab dem 01.01.2025 die von der Finanzverwaltung in einem Massenverfahren festgestellten Grundsteuermessbeträge multipliziert werden. Der Grund ist einfach – es ist den Gesetzgebern plötzlich und ganz überraschend aufgefallen, dass die Grundsteuermessbeträge für Gewerbe- und Industriegrundstücke ab dem 01.01.2025 nur noch etwa 25% bis 40% der bislang festgestellten betragen.
Was aber bislang aber überhaupt nicht diskutiert wird ist, dass es bei den bislang im sogenannten Sachwertverfahren bewerteten Ein- und Zweifamilienhäusern mit einer Wohnfläche von mehr als 250 m² (brutto) nicht anders aussieht!
Denn diese Gebäude werden nach dem Grundsteuerreformgesetz künftig, wie eine 59 m² große Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 60 Wohneinheiten, im Ertragswertverfahren bewertet. Doch mit einem kleinen Unterschied: Für eine nach 2001 erbaute 59 m² große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 60 Wohneinheiten wird nach Anlage 39 zu § 254 BewG in NRW im Grundsteuerwertverfahren eine Nettokaltmiete von 10,22 €/m² zu Grunde gelegt, während für die, mangels objektiv festzustellender Vergleichsmieten, bislang korrekter Weise im Sachwertverfahren bewerteten sogenannten „aufwendig gestalteten“ Ein- und Zweifamilienhäuser eine Nettokaltmiete von 6,88 €/m² bzw. 6,37 €/m² angesetzt wird.
Die Begründung: Um so größer die Wohnfläche, desto geringer sind auch die gezahlten Nettokaltmieten. Diese Begründung setzt allerdings logischer Weise voraus, dass die Ausstattung „aufwendig gestalteter“ Ein- und Zweifamilienhäuser der einer 59 m² großen Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 60 Wohneinheiten entspricht. Ein Schelm der böses dabei denkt, wenn die Ausstattung im neuen Grundsteuerwertverfahren bei den vorgenannten Grundstücken überhaupt nicht berücksichtigt wird!
Kommen wir zurück auf die eingangs erwähnten taktischen Gründe, die sich, wenn man auf die künftige Verteilung der Grundsteuerlast schaut, gedanklich förmlich aufdrängen.
Nachdem das Bundesverfassungsgericht die bisherige Einheitsbewertung 2018 für die Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt hat, blieb der Politik nur bis Ende 2019 Zeit eine gesetzliche Neuregelung auf den Weg zu bringen. Viel zu wenig Zeit, um einen Konsens auf breiter gesellschaftlicher Basis zu finden. Um die Grundsteuerreform mit möglichst wenig Aufruhr in der Bevölkerung von der Erklärung bis zum Inkrafttreten in vier Jahren durchzuboxen, war es durchaus hilfreich, dass keine Gegenwehr aus Gewerbe- und Industrie, sowie Besitzern von sehr teuren und großen Ein- und Zweifamilienhäusern zu erwarten war. Gleichermaßen hilfreich war, dass sich Mieter von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gegen deutlich höher angesetzte Nettokaltmieten als bei „Villen“ nicht zur Wehr setzen können, da sie selbst nicht Eigentümer sind und keine Klagebefugnis gegen die Neufeststellung der Grundsteuermessbeträge besitzen. Da vornehmlich Steuerpflichtige mit mehr oder weniger großem Grundbesitz in Verbänden organisiert sind, die nicht selten selbst Profiteure der Grundsteuerreform sind, hält sich auch hier die Kritik an der Grundsteuerreform in derzeit sehr überschaubaren Grenzen und macht das Thema „Unverhältnismäßigkeit“ nicht zum Kern der Diskussion um eine gleichheitsgerechte Verteilung der bestenfalls lediglich insgesamt als aufkommensneutral zu betrachtenden Grundsteuerlast. Die Konsequenz ist, dass die Besitzer großer und sehr teurer Ein- und Zweifamilienhäuser und die Industrie künftig so wie es derzeit aussieht erheblich weniger Grundsteuern zahlt und dafür Mieter und Besitzer kleiner Eigenheime oder Eigentumswohnungen umso mehr. Dies lässt sich im unverblümten Fachjargon als Umverteilung der Steuerlast von "Reich" nach "Arm" bezeichnen. Wie war das noch mit sozial ausgewogen und sozial gerecht?
Wenn der BFH jüngst in seinem Beschluss II B 78/23 (AdV) vom 27.05.2024 Grundstückseigentümern eröffnet, dass diese im Einzelfall durch ein Gutachten einen niedrigeren (gemeinen) Wert nachweisen können, der aber lt. Erlass des Finanzministeriums des Landes Nordrhein-Westfalen nur dann an Stelle des von der Finanzverwaltung festgestellten Grundsteuerwerts tritt, wenn dieser den Grundsteuerwert um mindestens 40% unterschreitet, so ist dies nicht mehr als eine „Nebelkerze“!
Denn an der Tatsache, dass „Super-Reiche“ mit „aufwändig gestalteten“ Ein- und Zweifamilienhäusern bei der Neuverteilung der Grundsteuer künftig erheblich besser gestellt werden als früher, dürfte sich hierdurch nur marginal etwas ändern. Und auch Gewerbe und Industrie werden wohl kaum freiwillig zu einem höheren Grundsteueraufkommen beitragen, um die Verhältnismäßigkeit der veranlagten Werte, so wie sie bei der alten Einheitsbewertung in der Vergangenheit zumindest in einem vertretbaren Rahmen gegeben war, freiwillig wieder herzustellen.
Im Kern geht es bei der Kritik gegen die Grundsteuerreform nicht um die Grundsteuerwerte an sich, sondern um ein gleichheitsgerechtes Verhältnis zueinander!
Da die Angaben in den Erklärungen weitestgehend nicht plausibilisiert wurden, kann nach dem Stand des Verfahrens ohnehin davon ausgegangen werden, dass der weit überwiegende Teil der erklärten Wohnflächen und Bruttogrundflächen nicht in der gebotenen Übereinstimmung mit den für diese geltenden Verordnungen ermittelt wurde. Nach eigener Einschätzung dürfte jeder zweite Grundsteuerwert auf einer fehlerhaften Bemessungsgrundlage beruhen! Und das dauerhaft – denn wer auf Grund falscher Angaben in seiner Erklärung künftig Grundsteuern spart, wird dieses aus Personalmangel in der Finanzverwaltung auch weiterhin tun. Wer bei der Erklärung ehrlich war ist es letzlich selbst in Schuld, wenn er hierfür die Zeche zu zahlen hat. Wie war das noch mit Steuergerechtigkeit zur Sicherung des sozialen Friedens?
Hiermit hat die Grundsteuerreform – ein Schelm, wer hier wieder an Lobbyismus denkt – die Gleichheitsgerechtigkeit nicht verbessert, sondern offensichtlich erheblich verschlechtert. Die Zeche zahlt wieder einmal der/die ehrliche „kleine Mann/Frau“, der sich weder teure Gutachter – die, um es noch teurer zu machen, öffentlich bestellt und vereidigt oder von einer autorisierten Stelle zertifiziert sein müssen – noch ein Verfahren bis hin zum BFH bzw. BVerfG leisten kann. Wie war das noch mit Politik auf Augenhöhe?
Doch damit noch nicht genug. Die Bundesregierung ermöglicht den „Super-Reichen“ – ich verwende diesen Begriff, da ich hiermit nicht die Singles mit einem monatlichen Nettoeinkommen ab rund 3.700 € meine, die laut dem Institut der deutschen Wirtschaft bereits als „Reich“ gelten können – neuerdings nie dagewesene Abschreibungsmöglichkeiten durch einen rein modellhaften Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer von Mietwohnobjekten. Dazu kommen mehrheitlich von dem/der „kleinen Mann/Frau“ über die Einkommensteuer finanzierte milliardenschwere Förderprogramme für die energetische Sanierung von Mietwohnobjekten, die zudem im verbleibenden Umfang steuerlich absetzbar sind. Und als Sahnehäubchen obendrauf darf der Investor die Kosten der energetischen Sanierung, ungeachtet der tatsächlichen Kosten nach Steuer, auch noch dauerhaft auf die Mieter umlegen, selbst wenn diese nach spätestens 12 ½ Jahren von den Mietern schon längst bezahlt worden sind. Der Mieter zahlt somit gleich dreimal für die energetische Sanierung seiner Mietwohnung, die sich nur selten durch eine Verringerung der Nebenkosten in tatsächlicher Höhe wieder einsparen lässt – mit seinem steuerlichen Anteil zur Bereitstellung der Fördermittel, seinem steuerlichen Anteil an der dem Grundstückseigentümer gewährten Abschreibung und den mit 8% bzw. 10% dauerhaft auf die Miete umgelegten Kosten für die energetische Sanierung. Das erinnert an die Versteuerung einer Steuer beim Tanken von Benzin und Diesel (Mehrwertsteuer auf die Mineralölsteuer).
Wenn wir den beängstigenden politischen Wandel in unserer Gesellschaft wirklich noch verhindern wollen, so liegt es an der Politik und in der besonderen Verantwortung der „Super-Reichen“ und Lobbyisten von Gewerbe und Industrie, sich endlich finanziell gleichheitsgerecht an den sonst kaum zu lösenden Aufgaben der kommenden Jahre zu beteiligen!
Ganz konkret kann das sein:
Nur wenn dieses gelingt, besteht aus meiner Sicht Grund zu der Hoffnung, dass wir als Gesellschaft künftig wieder zu einem Miteinander und nicht zu einem Gegeneinander finden.
Bewertungsgesetz (BewG) in der Gültigkeit vom 23.07.2021 bis 31.12.2024
Mit den nachfolgenden Downloads im PDF-Format besitzen Sie alle Grundlagen, aus den sich der Grundsteuerwert zum 01.01.2022 ableitet:
Bewertungsgesetz 7. Abschnitt - Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 01.01.2022
Mietniveaustufen i.S.d. § 254 BewG
Warum es sinnvoll sein kann, gegen den Feststellungsbescheid des Finanzamts über den Grundsteuerwert vorsorglich Einspruch einzulegen, erfahren Sie an dieser Stelle in Kürze.
ERSTMALIG DIGITALISIERT ZUM ALLGEMEINEN UND KOSTENLOSEN DOWNLOAD:
Die Bewertungskartei NRW Band I bis III mit ergänzenden Vorschriften zu den §§ 1 - 99 BewG 1965
Auf 1.845 Seiten finden Sie in der Bewertungskartei des Landes Nordrhein-Westfalen alle Informationen zur steuerlichen Einheitsbewertung des Grundbesitzes auf den 01.01.1964. Das Besondere an dieser Datei im PDF-Format ist die mögliche Durchsuchbarkeit nach Schlagworten. Nachdem sich die Bewertungskartei in Ihrem PDF-Reader geöffnet hat, können Sie durch gleichzeitiges Drücken der Tasten "Strg" und "F" ein Suchfenster aufrufen, in das Sie den gesuchten Begriff eingeben können. Wenn Sie anschließend weiter suchen, wird jeweils die nachfolgende Übereinstimmung mit Ihrem Suchbegriff gefunden.
Die Ursprünge der dreibändigen als Loseblatt-Sammlung aufgebauten Bewertungskartei liegen mehr als 50 Jahre zurück. Sie sind wie kaum ein anderes Werk immer noch aktuell. Die Bewertungskartei enthält alle ergänzenden Bestimmungen zum Bewertungsgesetz 1965 und stellt daher ein unverzichtbares Standardwerk für jeden Steuerberater und Architekten dar. Leider lässt die Qualität etwas zu Wünschen übrig - dafür ist der auf der nachfolgenden Seite Links mit Mehrwert aber auch kostenlos.
AUCH NEU ZUM KOSTENLOSEN DOWNLOAD:
Der NEUE taxwert Gebührenrechner. Mit dem neuen taxwert Gebührenrechner ist die Berechnung der Auskunftgebühren, die das Finanzamt für eine Verbindliche Auskunft erhebt, ein Kinderspiel. Darüber hinaus berechnet der taxwert Gebührenrechner die Gerichtskosten welche durch Urteil oder Vergleich in erster und zweiter Instanz entstehen. Hierbei ermittelt der taxwert Gebührenrechner nicht nur die Auskunftsgebühren des Finanzamts und die Gerichtskosten, welche bis zur Gebührenreform welche zum 01.08.2013 in Kraft trat, angefallen wären, sondern alternativ auch die Gebühren, welche für die vorgenannten Leistungen ab dem 01.08.2013 anfallen.
ANSPRUCH AUF ERSTATTUNG BEI IM KAUFVERTRAG FALSCH ANGEGEBENER WOHNFLÄCHE
Ist die tatsächlich vorhandene Wohnfläche mehr als 5 % kleiner, als die im Kaufvertrag zugesicherten Wohnfläche einer Eigentumswohnung, so kann der Käufer einen Teil des Kaufpreises zurück fordern. Die Höhe des Rückerstattungsanspruches ergibt sich aus dem Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche multipliziert mit der tatsächlich nicht vorhandenen Wohnfläche. Mit Verweis auf das hierzu ergangene Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart, Az. 14 U 44/18 vom 20. Dezember 2018 , gilt dies auch, wenn im Kaufvertrag die Wohnfläche mit einer Zirkaangabe angegeben wurde.
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