Dipl.-Ing. Karsten Miener · Bausachverständiger
Sachverstand fängt da an, wo die Literatur aufhört Karsten Miener©

Keine Planungssicherheit für Baukindergeld

Das Gebot der Planungssicherheit gilt, zumindest wenn es um Zuschüsse geht, in Deutschland offensichtlich nur für die Industrie und hier und da für das Gewerbe im Allgemeinen. Für den privaten Bauherren gilt dieses Gebot, zumindest wenn es um Zuschüsse zur Realisierung ihres Traums vom Eigenheim geht, offenbar nicht. 

Nachdem viele Bauherrn die KfW 55 Förderung in die Finanzierung ihres Traums vom Eigenheim einkalkuliert hatten, kam im Januar 2022 das plötzliche aus. Zahlreichen Finanzierungsmodellen wurde durch das ohne hinreichenden zeitlichen Vorlauf  verkündete "aus" die finanzielle Grundlage entzogen. Und da der Aufschrei in der Bevölkerung auch Corona bedingt nicht laut genug war, legte die Bundesregierung Ende 2022 gleich noch einmal nach, indem sie die seit dem 1. Januar 2018 gewährte Förderung zum Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohnungseigentum mittels Baukindergeld, in Form eines jährlichen Zuschusses von 1.200 € je Kind über einen Zeitraum von zehn Jahren, Ende 2022 unverholen beendete. Noch mit Inkrafttreten des Bundshaushalts 2021 offerierte das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, Familien mit Kindern, dass sie auf Antrag für den Kauf oder den Bau von selbst genutztem Wohneigentum Baukindergeld, in Form eines Zuschusses von insgesamt 12.000 Euro je Kind erhalten können, wenn sie zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. März 2021 einen Kaufvertrag unterzeichnet bzw. eine Baugenehmigung erhalten haben. Für nicht genehmigungspflichtige Bauvorhaben galt, dass der frühestmögliche Baubeginn zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. März 2021 liegen muss. Zahlreiche Familien, die vor dem 31. März 2021 ihren Bauantrag stellten, kalkulierten diesen Zuschuss fest in die Finanzierung ihres anstehenden Bauvorhabens ein. Doch dann kam Corona und bereits im Bau befindliche Eigenheime konnten durch die staatlich verordneten Schutzmaßnahmen nicht oder nur noch stark verzögert weiter geführt werden. Es folgte eine in dieser Form nie dagewesene Verknappung von verfügbarem Baumaterial und ein exorbitanter Anstieg der Baustoffpreise. Die Energiepreise liefen völlig aus dem Ruder, was wiederum dazu führte, dass energieintensive Herstellungsprozesse, z.B. von Dachziegeln oder Hochlochziegeln, zeitweise eingestellt werden mussten, was zu bis heute nicht behobenen Lieferengpässen führte. Da zunächst bereits Ende 2020 begonnene Bauvorhaben fertig gestellt werden mussten, verzögerte sich der Baubeginn für Anfang 2021 geplanter Eigenheime bis weit ins Jahr 2022 hinein. Auf Grund der durch  Materialknappheit, Facharbeitermangel und hohen Krankenstände völlig überlasteten Betriebe, verlängerte sich die Bauzeit im Jahr 2022 begonnener Eigenheime auf bis zu 12 Monate und dort, wo Eigenleistung eingeplant war, oftmals noch länger. 

Alle Bauherren, die vor dem 31. März 2021 ihren Bauantrag gestellt hatten und zu diesem Zeitpunkt die Fördervorraussetzungen erfüllten, durften sich dennoch vermeintlich sicher fühlen, dass in die Baukosten einkalkulierte Baukindergeld zu erhalten. Doch ein weiteres Mal wurde das Vertrauen privater Bauherren in die Zusagen der Bundesregierung schwer erschüttert.  Denn ungeachtet dessen, ob die Fördervoraussetzungen bei Stellung des Bauantrags vorgelegen haben, stellte die Bundesregierung das Baukindergeld noch während der Bauphase coronabedingt stark verzögert begonnener Eigenheime, ohne Rücksicht auf die finanziellen Verhältnisse der Familien mit Kindern, welche sich trotz widrigster Bedingungen zur Realisierung ihres Traums entschlossen hatten, zum Ende des Jahres 2022 ein. Eine Lücke in der Finanzierung, die angesichts der derzeit herrschenden Inflation nur schwer oder garnicht aufzufangen ist. Während Industrie, Handel und Handwerk von der Politik regelmäßig Planungssicherheit zum Zeitpunkt mittel und langfristig wirkenden Entscheidungen einfordern, laufen die politisch oftmals groß aufgebauschten und medial ausgebreiteten Maßnahmen zur Unterstützung privater Bauvorhaben und Baumaßnahmen diesem Grundsatz nicht selten entgegen. Denn Anträge auf die Gewährung von Baukindergeld konnten erst innerhalb von sechs Monaten nach Einzug in die geförderte Immobilie – online über das KfW-Zuschussportal gestellt werden. Die "Planungssicherheit" zum durch Stellung eines Bauantrags  dokumentierten Zeitpunkt der Entscheidung für den Bau eines Eigenheims, stützte sich einzig auf das Wort der Bundesregierung. Wer stets Respekt einfordert, sollte auch respektvoll Handeln. Ein wesentlicher Grundsatz gegenseitigen Respekts liegt für mich darin, dass man sich auf das Wort des anderen verlassen kann. 


Immobilienwirtschaft vor dem Abschwung?

Wann der Kaufpreisrutsch „am Ende“ ist, kann niemand seriös sagen. Denn mutmaßlich finden sich unter den wenigen, derzeit noch gehandelten Immobilien zunehmend hochwertige, energetisch fitte Objekte. Deswegen fallen die mancherorts gemessenen Preise nur scheinbar nicht mehr weiter. Denn Ladenhüter werden bei Transaktionen gar nicht gemessen, so Empirica-Chef Braun - deren Angebotspreise spiegeln eher Hoffnungswerte*.

Die Europäische Zentralbank (EZB) warnt vor einem Milliardenrisiko bei europäischen Immobilien-Investmentfonds. Das Nettofondsvermögen der Real Estate Investment Funds (REIFs) verdreifachte sich von 2012 bis 2022 von rd. 323 Mrd. Euro auf über 1 Billion Euro, heißt es in einem Report der EZB. Davon entfallen ca. 80 % auf offene REIFs, also auf Fonds, die ihren Anlegern häufig Anteilsrücknahmen anbieten. Würden zu viele Anleger in kurzer Zeit Geld abziehen, sei die Finanzstabilität gefährdet, so die EZB. Angesiedelt sind solche Fonds hauptsächlich in Deutschland, Luxemburg, Frankreich, den Niederlanden und Italien. Die Ökonomen verweisen auf den Blackstone Real Estate Income Trust (Breit), der wie berichtet Ende letzten Jahres die Anteilsrücknahme begrenzen musste. Deshalb werden in dem Papier der Notenbank ein gemeinsamer politischer Rahmen und Regeln gefordert, die helfen, hohe Liquiditätsnachfragen besser bewältigen zu können.**

Der Auftragseingang in der deutschen Bauwirtschaft sank 2022 im Vergleich zum Vorjahr preis- und kalenderbereinigt um 9,6 %. Nominal lag er mit rd. 99 Mrd. Euro zwar um 4,8 % über dem Vorjahr, was aber an den gestiegenen Baupreisen liegt, so das Statistische Bundesamt (Destatis). Im Hochbau fiel die Baunachfrage real um 15,1 %. Besonders betroffen war der Wohnungsbau mit einem Rückgang um 16,5 % real bzw. nominal um 3,9 % auf rd. 22 Mrd. Euro. Der Jahresumsatz der deutschen Bauwirtschaft beläuft sich auf 108,9 Mrd. Euro. Real ist das im Vergleich zu 2021 ein Rückgang um 5,8 %, nominal wurde ein neuer Höchststand erreicht. Im laufenden Jahr dürfte es kaum besser werden. Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe sieht die Auftragserteilung im Wohnungsbau weiter im "freien Fall", und der Verband Bauindustrie erwartet für 2023 einen Umsatzeinbruch beim Wohnungsbau von real 9 %.**

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind laut Empirica im 1. Quartal um 1,3 % gegenüber dem Vorquartal gesunken. Das führt - erstmals seit 2009 wieder - auch zu einem negativen Wert im Vergleich zum Vorjahresquartal (-2,5 %). Im Neubau gaben die Preise um 0,2 % gegenüber Q4/2022 nach, wobei der Rückgang in den Städten mit -0,5 % ausgeprägter war. Im Februar wurde in Deutschland der Bau von 22.300 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, waren das 20,6 % weniger als vor einem Jahr. Dies ist der siebte Monat mit einem zweistelligen Genehmigungsrückgang in Folge. Im Januar war der Rückgang mit -26 % noch größer; beide Monate zusammengenommen ergibt sich ein Minus von 23,4 % auf 44.200 Baugenehmigungen. Im reinen Neubau, also ohne An- und Umabu im Bestand, waren es in den beiden Monaten 37.500 genehmigte Wohnungen. Nicht nur die Zahlen der Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser sinken stark (-28,4 bzw. - 52,4), sondern auch für Mehrfamilienhäuser: Hier verringerte sich die Zahl der genehmigten Wohnungen um 23 % auf 23.700.**


* Quelle: empirica Immobilienpreisindex I/2023
** Quelle: Thomas Daily GmbH - TD Morning News


Solaranlage - Beweislastumkehr bei der Annahme von Liebhaberei

Kleine Photovoltaikanlagen werfen meist in den ersten Jahren noch keinen Gewinn ab. Das kann dazu führen, dass, das Finanzamt die Anlage als Liebhaberei einstuft. Die Folge: Verluste können nicht mehr steuerlich abgesetzt werden. Gegen einen derartigen Bescheid konnten bislang nur dann erfolgreich Rechtsmittel eingelegt werden, wenn der Eigentümer der Solaranlage nachweisen kann, das die Anlage zumindest langfristig einen Gewinn erzielen kann. Dieses war vielen Anlagebetreibern auf Grund der schwer zu prognostizierenden Strompreise bislang schwierig bis unmöglich. Doch das Finanzgericht Thüringen drehte in seinem Urteil 3 K 59/18 vom 11. September 2019 die Beweislast um. Nicht der Betreiber der Photovoltaikanlage muss künftig nachweisen, dass die Solaranlage in der Lage ist Gewinne zu erzielen, sondern das Finanzamt muss nachweisen, dass von einer positiven Totalgewinnprognose auch langfristig nicht ausgegangen werden kann. Negative Prognosen über denkbare Amortisationszeiträume von 20 Jahren sind aber, schon im Hinblick auf den derzeitigen Wandel in der Energiepolitik, sehr unsicher bis unmöglich.



NEUES ZUR DICHTIGKEITSPRÜFUNG

Keine turnusmäßig vorgeschriebene Dichtigkeitsprüfung der Abwasserkanäle in NRW

Jahrelang beschäftigte die nordrhein-westfälische Politik die Diskussion, ob private Abwasserkanäle auf Löcher und Risse überprüft werden müssen. Die Regierungsfraktionen aus CDU und FDP haben sich bereits im Koalitionsvertrag vom Juni 2017 darauf festgelegt, dass die Verpflichtung wegfallen soll. Der Landtag hatte am 19. Dezember 2019 beschlossen, die verpflichtende fristbezogene Dichtheitsprüfung abzuschaffen. Einige Monate nach der Abstimmung im Plenum, verabschiedete das Landeskabinett den Entwurf für eine „Verordnung zur Änderung der Selbstüberwachungsverordnung Abwasser“. Nach langem politischen Hin und Her wurde das Thema also endlich zu einem Abschluss gebracht.

Seit dem 13. August 2020 ist die Verordnung in Kraft.

Laut Umweltministerin Ursula Heinen-Esser entlastet die Abschaffung der turnusmäßigen Dichtheitsprüfung die Hausbesitzer. Das entbindet sie aber nicht von der Pflicht, ihre Kanäle in Ordnung zu halten.

Eine verpflichtende Prüfung privater Abwasserkanäle soll es nur bei Neubauvorhaben, bei wesentlichen baulichen Veränderungen auf Grundstücken und in begründeten Verdachtsfällen geben.

Wichtig: Laut der veralteten Verordnung waren häusliche Abwasserleitungen bis zum 31.12.2015 zu prüfen, wenn es sich um Leitungen innerhalb von Wasserschutzgebieten handelte und sie vor dem 01.01.1965 verlegt wurden. Für die Überprüfung war der Hauseigentümer selbst verantwortlich. In einigen Fällen wurde der Eigentümer jedoch seitens der Kommune informiert. Sollte einer dieser Punkte auf den Hauseigentümer zutreffen und er ist bisher nicht tätig geworden, muss er dies trotz neuer Verordnung nachholen.
Quelle: Verband Wohnungseigentum NRW


Hausbesitzer in Nordrhein Westfalen können aufatmen!

Eine generelle Verpflichtung zur Durchführung einer Kanal-Dichtigkeitsprüfung in NRW ist vom Tisch

Nach einer aktuellen Meldung des Verbands Wohneigentum, scheint der Kanal-TÜV für private Hauseigentümer endlich vom Tisch zu sein!

Rot-Grün in Düsseldorf hat sich darauf verständigt, dass Besitzer von Wohnhäusern außerhalb von Wasserschutzgebieten vom umstrittenen Kanal-TÜV verschont bleiben. Für Wohnhäuser außerhalb der Schutzgebiete soll es keine Prüffristen geben, teilte der umweltpolitische Sprecher der SPD-Landtagsfraktion, Norbert Meesters, am 23.10.2012 mit.

Kanalprüfung nur in Wasserschutzgebieten

Immobilien in Wasserschutzgebieten, die vor 1965 gebaut wurden, müssen bis Ende 2015 einer Dichtheitsprüfung unterzogen werden. Bei jüngeren Gebäuden haben die Besitzer bis Ende 2020 Zeit. Für alle Privathaushalte außerhalb von Wasserschutzgebieten gibt es keine landesweite Prüfpflicht mehr. Hausbesitzer müssen jedoch für die Dichtheit ihrer Leitungen selbst garantieren und sollen sich dabei an einer DIN-Norm orientieren, die Kanälen eine Funktionstüchtigkeit von 30 Jahren bescheinigt. Dabei gilt aber das Prinzip: Wo kein Kläger, da kein Richter.

Das die Landesregierung NRW letztlich von einer generellen Verpflichtung zur Durchführung einer Kanaldichtigkeitsprüfung Abstand nahm, ist nicht unmaßgeblich auf eine starke Interessenvertretung des Verbands Wohneigentum NRW e.V. zurück zu führen. 


Geänderte Auflagen für die Dichtheitsprüfung für Abwasserkanäle

Die Konkretisierung vom 17.06.2011 macht die Umsetzung des Erlasses des Landes NRW vom 05.10.2010 verbraucherfreundlicher

Der Minister für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur und Verbraucherschutz des Landes NRW (MKUNLV) hat mit Schreiben vom 17.06.2011 seinen Erlass vom 05.10.2010 zum Vollzug des § 61 a LWG wie folgt konkretisiert:

Wann müssen Sie Ihre Abwasser­leitungen prüfen lassen?

Eine Dichtheitsprüfung privater  Abwasserleitungen  ist gemäߧ 61aLandeswassergesetz durchzuführen:

  • bei Neubau der Abwasserleitungen
  • bei Änderung der Abwasserleitungen
  • als Erstprüfung bis zum 31.12.2015
  • als Wiederholungsprüfung alle 20 Jahre

Die Gemeinde kann in ihrer Satzung abweichende Fristen festlegen. Eine Fristverkürzung ist  grundsätzlich  in Wasserschutzgebieten vorgesehen.

Eine Dichtheitsprüfung wird in der Regel auch gefordert, wenn bei Untersuchungen durch die Gemeinde Schäden. Fremdwasserzulauf oder Fehlanschlüsse festgestellt wurden.


Welche Leitungen müssen Sie prüfen lassen?

Alle Abwasserleitungen auf dem Grundstück, die im Erdreich oder unzugänglich verlegt sind und Schmutzwas­ser ableiten, müssen auf Dichtheit  geprüft werden. Dazu gehören auch Leitungen unter der Bodenplatte, nicht aber innerhalb des Gebäudes.

Die Art der Dichtheitsprüfung ist nicht vorgegeben.


Wie wird die Dichtheitsprüfung durchgeführt?

Für die Dichtheitsprüfung gibt  es unterschiedliche Mög­lichkeiten:

  • Druckprüfung mit Wasser
  • Druckprüfung mit Luft
  • TV-Inspektion


Welche Prüfung ist erforderlich?

  • Bei Neubau oder wesentlicher Veränderung der Schmutz­wassergrund- und -anschlussleitungen: Es ist eine Druckprü­fung mit Wasser oder Luft erforderlich. Zusätzlich kann eine optische Inspektion mit TV-Kamera sinnvoll sein.
  • Prüfung bestehender Schmutz­wassergrund- und -anschlussleitungen: Als Regelverfahren hat sich eine optische Inspektion mit TV-Kamera bewährt.
    Die optische Inspektion wird als Dichtheitsnachweis im Sinne der DIN 1986-30 anerkannt. Lediglich für Wasserschutzgebiete und Fremdwasserschwerpunktgebiete sind Ausnahmen sinnvoll.


 Kosten einer Dichtigkeitsprüfung?

Die preiswerteste Art der Dichtheitsprüfung stellt die Wasserstandsfüllprüfung dar. Hierbei wird die Leitung abgesperrt, die Rohre werden bis 50 cm über den höchsten Punkt mit Wasser gefüllt und über 15 Minuten gehalten. Die Leitung gilt als dicht, wenn eine bestimmte Wasserzugabemenge nicht überschritten wird. Die Kosten der Dichtheitsprüfung sind sehr stark  von der jeweiligen Situation auf Ihrem Grundstück  abhängig.

Dies betrifft vor allem:

  • die Leitungslänge
  • mögliche Leitungsverzweigungen
  • die Zugänglichkeit der Leitungen.

Die Kosten für die Prüfung der Schmutzwasserleitungen eines Einfamilienhauses betragen etwa 300 - 500 €. Dagegen sind die Kosten für die Prüfung eines weit verzweigten Leitungsnetzes unter einem Mehrfamilien­haus höher und müssen im Einzelfall ermittelt werden. Beim Einholen der Angebote sollten Sie darauf achten, dass alle Leistungen, wie z.B. die Reinigung und die vollständige Dokumentation zur Weiterleitung an die Gemeinde- oder Stadtverwaltung  im Preis enthalten  sind.

Die Druckprüfung gemäß DIN EN 1610 ist in der Regel nur bei Neubauten und wesentlichen Änderungen erforderlich.   Den spätesten Zeitpunkt der Durchführung einer Dichtheitsprüfung legt die Gemeinde fest. Es empfiehlt sich, die Überprüfung des öffentlichen Kanals mit der Überprüfung der privaten Abwasserleitungen zusammenzulegen. Wenn die Gemeinde von dieser Option keinen Gebrauch machen will, weil die öffentlichen Kanäle in den letzten Jahren untersucht wurden, soll die Gemeinde im Zuge ihrer Unterrichtungs- und Beratungspflicht die Bürger über diese Untersuchungen informieren. Das Ministerium empfiehlt die Verwendung einer vom MKUNLV erarbeitete Musterdichtheitsbescheinigung. Die einheitliche Form erleichtert die Handhabung und die Kommunen werden aufgefordert, deren Einsatz dringend zu empfehlen.


Sanierungsnotwendigkeiten und Fristen:  

  1. Bei starken und mittleren Schäden sind die Abwasseranlagen grundsätzlich zu sanieren. Die Entscheidung, wann eine Sanierung erforderlich ist, trifft die Gemeinde.
  2. Bei Schäden der Schadenskategorie A (wenn z.B. die Standsicherheit betroffen ist) ist eine sofortige Sanierung erforderlich. Diese sollte innerhalb von 6 Monaten abgeschlossen sein.
  3. Bei mittelschweren Schäden soll die Sanierung in angemessener Frist erfolgen, d.h. innerhalb von 5 Jahren abgeschlossen sein.
  4. Bei geringen Schäden der Schadensklasse C sollten keine Sanierungsfristen vorgegeben werden.  

          Quelle:  Verband Wohnungseigentum Nordrhein-Westfalen e.V.
                          Dortmund, den 22.Juni 2011
                          Ministerium für Klimaschutz,Umwelt. Landwirtschaft, Natur· und Verbraucherschutz des Landes Nordrhein-Westfalen
                          Referat Öffentlichkeitsarbeit, 40190 Düsseldorf


Gesetzliche Neuregelung für den Betrieb von Ölheizungen und Heizöltanks ab dem 1. August 2017

Die „Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen“ (AwSV) gibt nun erstmals für ganz Deutschland einheitliche Vorgaben zum Thema Heizöllagerung. Eine wiederkehrende Prüfpflicht gilt unter anderem für alle unterirdischen Tanks. Auch die Technische Regel wassergefährdender Stoffe (TRwS 791) stellt neue Anforderungen an Ölheizungen. Änderungen ergeben sich ebenfalls durch das überarbeitete Hochwasserschutzgesetz.

Bundesweit gelten jetzt einheitliche Regelungen

Sämtliche Prüfpflichten für Heizöltanks sind seit dem letzten August bundeseinheitlich in der AwSV geregelt. Es gilt demnach eine wiederkehrende Prüfpflicht für alle unterirdischen Tanks, für oberirdische Anlagen in Schutzgebieten, die mehr als 1.000 Liter fassen sowie für alle Tanks mit mehr als 10.000 Litern Volumen. Heizöltanks mit einem Volumen über 1.000 Liter dürfen nur von zertifizierten Fachbetrieben geprüft werden. Hauseigentümer sind für den ordnungsgemäßen Zustand ihrer Heizöltanks verantwortlich.

Nachrüstverpflichtung

In einigen Fällen sind an den Tanks eventuell nur kleine Modernisierungsmaßnahmen nötig, so etwa die Nachrüstung eines Antiheberventils, der Einbau einer Tankuhr auf jedem Tank oder die Umstellung auf den Einstrangbetrieb. Genauer definiert ist dies in Teil 2 der TRwS 791. Vor dem Befüllen eines Tanks muss sich ermitteln lassen, wie viel Heizöl eingefüllt werden kann. Der Heizöllieferant darf einen Tank nur befüllen, wenn er augenscheinlich intakt ist und sich die sogenannte Freimenge ermitteln lässt. Dafür muss der Füllstand des Tanks erkennbar sein. Bei Batterietanks gilt das übrigens für jeden einzelnen Tankbehälter. Darüber hinaus müssen alle Batterietanks einen gleichmäßigen Füllstand aufweisen. Bei vielen älteren Anlagen sind die Wandungen oft nicht mehr ausreichend durchscheinend, sodass sich kaum mehr sagen lässt, wieviel Öl sich noch im Tank befindet. In diesem Fall muss nachgeholfen werden. Entweder muss der Eigentümer den Tank reinigen lassen oder er rüstet mit einem Füllstandsanzeiger nach.

Gesetzgeber fordert regelmäßige Prüfungen

Wenn in der Tankanlage ein Grenzwertgeber (meldet das Überfüllen des Tanks) verbaut ist, der vor 1985 hergestellt wurde, muss dieser einmal jährlich von einem Fachmann kontrolliert werden. Perfekt arbeitende Grenzwertgeber senden bei drohender Überfüllung ein Signal an den Tankwagen, sodass der Tankvorgang automatisch abgebrochen wird. Bei der Kontrolle werden die beiden runden Öffnungen des Grenzwertgebers überprüft. Wenn sie verklebt sind, arbeitet dieser nicht mehr einwandfrei. Zur Nachvollziehbarkeit müssen die Kontrollen dokumentiert werden. Neuere Modelle verfügen über eine schlitzartige Öffnung. Durch diese gelangt das Öl an die Sonde, die letztlich das Abschalten des Tankvorganges bewirkt. Diese schlitzartige Öffnung verklebt nicht mehr so schnell wie die des Vorgängermodells. Daher ist ein Austausch allein schon aus wirtschaftlichen Gründen sinnvoll. Da die neuen Grenzwertgeber nicht mehr der Prüfpflicht unterliegen, genügt eine einmalige Einbaubescheinigung.

Ölheizungen in Wasserschutzgebieten

Änderungen für Ölheizungsbetreiber bringt auch das Hochwasserschutzgesetz II mit sich, das am 6. Juli 2017 in Kraft trat (wesentliche Teile des Gesetzes – wie z. B. die Änderung des Wasserhaushaltsgesetzes – wurden hingegen erst am 5. Januar 2018 wirksam). Weiterhin bleibt eine Ölheizung in Überschwemmungsgebieten zwar erlaubt, allerdings sind Hausbesitzer verpflichtet, ihre Heizöltanks hochwassersicher nachzurüsten. Hierzu ist im Gesetz ein Zeitraum von fünf Jahren für die hochwassersichere Nachrüstung festgeschrieben.

Wiederkehrende Prüfungen durch Fachbetriebe

Quelle: Verband Wohnungseigentum NRW, IWO, Ennepe-Ruhr-Kreis - Untere Wasserbehörde


Renteneinbußen durch Solaranlage?

Zum Jahresbeginn 2023 haben sich für Rentner grundlegende Änderungen bei den jährlichen Hinzuverdienstgrenzen ergeben. Galt bis Ende 2022 bei vorzeitiger vollständiger Erwerbsminderung noch eine jährliche Hinzuverdienstgrenze von 6.300 Euro, so steigt diese 2023 auf gut 17.000 Euro. Bei teilweiser Erwerbsminderung verdoppelt sich ab 2023 die  jährliche Hinzuverdienstgrenze auf etwa 34.000 Euro. Die Hinzuverdienstgrenzen werden künftig zudem jährlich neu festgelegt und an die Entwicklung der sogenannten Bezugsgrößen angepasst.

Mit beginn der Regelaltersrente gibt es ab 2023 keine Hinzuverdienstgrenzen mehr. Sie beziehen, unabhängig vom weiteren Einkommen, ihre volle Rente.

Für Photovoltaikanlagen bis 30 kWp bzw. bei mehreren Anlagen mit in der Summe maximal 100 kWp, hat die Bundesregierung ab 2023 eine Befreiung von der Einkommensteuer beschlossen. Der Hinzuverdienst aus solchen Anlagen spielt ab 2023 daher für Rentner gleich welcher Art keine Rolle mehr, denn die sozialrechtlichen Regelungen folgen an dieser Stelle dem Steuerrecht.
Quelle: Landwirtschaftliches Wochenblatt 50/2022, Seite 8

 
 

Solaranlagen bei Denkmalschutz 

Auch bei einem Baudenkmal ist die Installation einer Solaranlage auf dem Dach zulässig, wenn hierdurch das optische Gesamtbild des Denkmals nicht zu stark beeinträchtigt wird (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin, Aktenzeichen 16 K 26/10). Denkmalschutz gehe keineswegs immer vor Umweltschutz, so die Richter. Die Interessen des Denkmalschutzes seinen regelmäßig gegen die des Hauseigentümers abzuwägen. Dabei sei neben der Bedeutung des Denkmalobjekts und das Ausmaß der geplanten Veränderung auch der ökologische Nutzen der Solaranlage zu berücksichtigen.

Diesen Grundsätzen folgt nun auch das am 1. Juni 2022 in Kraft getretene Denkmalschutzgesetz NRW - zumindest in der Theorie. In der Praxis ist vor der Errichtung einer Solaranlage auf oder in der Nähe eines Denkmals eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich, die bei der Unteren Denkmalbehörde bei den Kommunen zu beantragen ist.    

Das Bauministerium NRW hat jedoch Entscheidungshilfen veröffentlicht, die von der Unteren Denkmalbehörde zu beachten sind:

  1. Antragsteller müssen prüfen, ob es Alternativstandorte gibt - zum Beispiel auf Nebengebäuden.
  2. Solaranlagen, die nicht vom öffentlichen Raum aus einsehbar sind, sollen in der Regel erlaubt werden.
  3. Vom öffentlichen Raum einsehbare Solaranlagen sollen die Behörden erlauben, wenn sie rückbaubar sind, nur minimal in die Substanz und nur geringfügig in das Erscheinungsbild eingreifen.
  4. Steht das Gebäude aus künstlerischen Gründen unter Schutz, werden Solaranlagen in der Regel nicht erlaubt.
  5. Die Solaranlagen müssen sich möglichst der eingedeckten Dachfläche unterordnen. Dazu sollten farblich angepasste Solarziegel, Solarfolien, in die Dachfläche integrierte Anlagen etc. verwendet werden. Eine ungleichmäßige Verteilung der Module ist zu vermeiden. Bei Paneelen sollte die Farbe der Umrandung ans Dach angepasst werden und die Oberfläche matt sein.



Grenzabstände für Solaranlagen und Wärmepumpen

Das Land NRW hat per Runderlass die Grenzabstände für Solar- und Wärmepumpen neu geregelt. Die Dachflächen von Reihen- und Doppelhäuser mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten und einer Höhe von maximal sieben Meter (Gebäudeklasse 1) können auf schriftlichen Antrag bei der örtlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde vollflächig ohne Einhaltung von Mindestabständen mit Solarzellen belegt werden. Einzige Voraussetzung: Die Außenseiten und die Unterkonstruktion der Module muss aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen.

Wärmepumpen zählten rechtlich bislang zur Außenwand eines Wohnhauses und mussten deshalb Grenzabstände einhalten. Die Einhaltung von Grenzabständen von Wärmepumpen fällt auf schriftlichen Antrag bei der örtlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde künftig weg. Allerdings muss die Wärmepumpe die Anforderungen an dem Immissions- und Lärmschutz aus dem Bundesrecht erfüllen. Der Unternehmer, der die Wärmepumpe installiert muss seinem Auftraggeber deshalb versichern, dass die Wärmepumpe allen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Stellt der Hauseigentümer die Wärmepumpe selbst auf, so muss er sich dieses von einem Sachverständigen bescheinigen lassen.